Mietkaution in der Schweiz

Wer in der Schweiz eine Wohnung mietet, kommt um das Thema Mietkaution kaum herum. Für viele ist dieser Betrag eine erhebliche finanzielle Belastung – besonders wenn gleichzeitig Umzugskosten und neue Möbel anfallen. In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige zur Mietkaution: von den gesetzlichen Grundlagen über praktische Alternativen bis zur Rückzahlung.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution – auch Mietzinsdepot genannt – ist eine einmalige Zahlung, die Sie als Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses leisten. Sie dient dem Vermieter als finanzielle Sicherheit für mögliche Forderungen aus dem Mietverhältnis, etwa bei:

• Ausstehenden Mietzahlungen
• Schäden an der Wohnung
• Nicht bezahlten Nebenkosten
• Notwendigen Reparaturen

Wichtig: Eine Mietkaution ist in der Schweiz nicht gesetzlich vorgeschrieben. Der Vermieter hat aber das Recht, sie im Mietvertrag zu vereinbaren. In der Praxis wird sie fast immer verlangt.

Gesetzliche Grundlagen: Was sagt das Schweizer Recht?

Die rechtliche Regelung der Mietkaution findet sich im Obligationenrecht, konkret in Artikel 257e OR. Hier die wichtigsten Punkte:

Höhe der Mietkaution

Für Wohnraum gilt: Die Mietkaution darf maximal drei Monatsmieten betragen. Dabei handelt es sich um die Bruttomiete – also inklusive aller Nebenkosten.

Rechenbeispiel:

• Nettomiete: 1.500 CHF
• Nebenkosten: 250 CHF
• Bruttomiete: 1.750 CHF
• Maximale Kaution: 5.250 CHF (3 × 1.750 CHF)

Für Geschäftsräume: Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. In der Praxis werden oft sechs Monatsmieten verlangt.

Wann ist die Kaution fällig?

Der genaue Zeitpunkt wird im Mietvertrag vereinbart. Üblich ist, dass die Kaution vor Mietbeginn oder mit der ersten Mietzahlung fällig wird. Sie sollte spätestens am Tag vor Beginn des Mietverhältnisses auf dem Sperrkonto eingezahlt sein.

Gut zu wissen: Auch wenn die Kaution noch nicht vollständig bezahlt ist, haben Sie Anspruch auf die Schlüsselübergabe, sofern nichts anderes vertraglich vereinbart wurde.

Das Sperrkonto: So wird die Kaution hinterlegt

Eine der wichtigsten Regelungen zum Schutz des Mieters: Die Mietkaution darf der Vermieter nicht einfach auf sein Privat- oder Geschäftskonto legen. Stattdessen muss ein sogenanntes Sperrkonto (Mietkautionskonto) eingerichtet werden.

Merkmale des Sperrkontos:

• Das Konto muss bei einer Schweizer Bank eröffnet werden
• Es läuft auf den Namen des Mieters
• Das Geld ist für beide Parteien gesperrt
• Zugriff ist nur möglich bei:
  
  
  • Zustimmung beider Parteien
  • Einem rechtskräftigen Gerichtsentscheid

Verzinsung

Das Geld auf dem Sperrkonto wird verzinst. Die Zinsen gehören dem Mieter und werden nach Beendigung des Mietverhältnisses zusammen mit der Kaution ausgezahlt.

Kontoführungsgebühren

• Gebühren bis 50 CHF pro Jahr trägt der Mieter
• Höhere Gebühren gelten als unzumutbar und müssen vom Vermieter übernommen werden (gemäss Bundesgerichtsentscheid)

Was tun, wenn der Vermieter kein Sperrkonto einrichtet?

Falls Ihr Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäss auf einem Sperrkonto hinterlegt:

1. Fordern Sie ihn per Einschreiben zur korrekten Hinterlegung auf
2. Reagiert der Vermieter nicht, können Sie die Kaution grundsätzlich mit künftigen Mietzinsen verrechnen
3. Achtung: Lassen Sie sich vorher juristisch beraten, da es Ausnahmen gibt

Wichtiger Tipp: Zahlen Sie die Kaution niemals bar oder direkt auf das Konto des Vermieters. Bestehen Sie auf der Eröffnung eines Sperrkontos.

Alternative zur klassischen Kaution: Die Mietkautionsversicherung

Wenn Sie nicht drei Monatsmieten auf einmal aufbringen können oder Ihr Geld lieber anders investieren möchten, gibt es eine praktische Alternative: die Mietkautionsversicherung (auch Mietkautionsbürgschaft genannt).

Wie funktioniert eine Mietkautionsversicherung?

• Eine Versicherungsgesellschaft tritt als Bürge gegenüber dem Vermieter auf
• Sie zahlen statt der Kaution eine jährliche Prämie
• Ihr Geld bleibt frei verfügbar für Umzug und Einrichtung
• Im Schadensfall übernimmt die Versicherung die Zahlung an den Vermieter
• Sie müssen den Betrag dann aber der Versicherung zurückerstatten

Kosten der Mietkautionsversicherung

Die jährliche Prämie beträgt üblicherweise:

• 4-5% der Kautionssumme
• Plus 5% Stempelsteuer auf die Prämie

Rechenbeispiel:

• Kautionssumme: 5.250 CHF
• Jährliche Prämie: ca. 262 CHF (5%)
• Plus Stempelsteuer: 13 CHF
• Gesamtkosten pro Jahr: ca. 275 CHF

Bekannte Anbieter in der Schweiz:

• SwissCaution
• goCaution
• FirstCaution
• AXA
• Helvetia
• Zurich

Vor- und Nachteile

Vorteile:

• Keine grosse Bareinlage nötig
• Mehr Liquidität für Umzug und Einrichtung
• Einfache Handhabung

Nachteile:

• Jährliche Kosten (keine Verzinsung wie beim Sperrkonto)
• Nicht alle Vermieter akzeptieren diese Alternative
• Bei Schadensfällen müssen Sie den Betrag trotzdem zahlen
• Bonitätsprüfung ist erforderlich

Wichtig: Die Mietkautionsversicherung ist keine “kostenlose” Lösung. Im Schadensfall haften Sie weiterhin persönlich und müssen den Betrag der Versicherung zurückerstatten.

Ratenzahlung der Mietkaution

Wenn die Zahlung der gesamten Kaution auf einmal schwierig ist, können Sie mit dem Vermieter eine Ratenzahlung vereinbaren.

Beachten Sie: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einer Ratenzahlung zuzustimmen. In diesem Fall könnten eine Mietkautionsversicherung oder eine private Bürgschaft (z.B. durch Familie oder Freunde) Alternativen sein.

Rückzahlung der Mietkaution: Das müssen Sie wissen

Nach Beendigung des Mietverhältnisses haben Sie grundsätzlich Anspruch auf vollständige Rückzahlung der Kaution plus Zinsen – vorausgesetzt, es bestehen keine offenen Forderungen.

Ablauf der Rückzahlung:

1. Wohnungsabnahme: Der Vermieter inspiziert die Wohnung auf Schäden
2. Prüfung: Kontrolle auf ausstehende Mieten oder Nebenkostenabrechnungen
3. Freigabe: Bei keinen Beanstandungen wird das Sperrkonto freigegeben
4. Auszahlung: Sie erhalten Ihre Kaution plus Zinsen zurück

Fristen für die Rückzahlung

Das Schweizer Mietrecht gibt dem Vermieter eine Frist von bis zu 12 Monaten für die Freigabe der Kaution. Dies gibt ihm Zeit, eventuelle Nachforderungen (z.B. aus der Nebenkostenabrechnung) geltend zu machen.

Teileinbehaltung der Kaution

Der Vermieter darf die Kaution oder Teile davon einbehalten für:

• Ausstehende Mietzahlungen
• Reparatur von Schäden (über normale Abnutzung hinaus)
• Nicht bezahlte Nebenkosten
• Reinigungskosten bei ungenügender Endreinigung

Wichtig: Der Vermieter muss nachweisen können, dass diese Kosten tatsächlich entstanden sind und vom Mieter zu tragen sind. Sie haben das Recht auf eine detaillierte Aufstellung mit Belegen.

Kündigung einer Mietkautionsversicherung

Wenn Sie eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen haben, müssen Sie bei Auszug folgende Schritte beachten:

1. Schriftliche Bestätigung des Vermieters einholen, dass keine Forderungen mehr bestehen
2. Bürgschaftsurkunde an den Versicherer zurückgeben
3. Aufhebung der Police bestätigen lassen

Erst dann ist die Versicherung offiziell aufgelöst.

Was tun bei Streitigkeiten?

Trotz klarer gesetzlicher Regelungen kann es zu Unstimmigkeiten kommen. Hier Ihre Möglichkeiten:

1. Direktes Gespräch

Versuchen Sie zunächst, eine Einigung mit dem Vermieter zu erzielen.

2. Schlichtungsstelle

Jeder Kanton hat eine Mietschlichtungsstelle, die kostenlos oder gegen geringe Gebühr vermittelt. Dies ist oft der erste offizielle Schritt bei Streitigkeiten.

3. Mieterverband

Der Mieterverband (Mieterverband Schweiz) bietet:

• Rechtliche Beratung
• Unterstützung bei Verhandlungen
• Hilfe bei Verfahren vor der Schlichtungsstelle

4. Gerichtlicher Weg

Falls keine Einigung möglich ist, kann der Fall vor Gericht gebracht werden. Die Kosten und der Aufwand sollten dabei in einem angemessenen Verhältnis zum Streitwert stehen.

Praktische Tipps für Mieter

Vor dem Einzug:

• Bestehen Sie auf ein Sperrkonto bei einer Schweizer Bank
• Lassen Sie sich die Kontoeröffnung schriftlich bestätigen
• Bewahren Sie alle Belege auf
• Prüfen Sie, ob eine Mietkautionsversicherung für Sie günstiger ist

Während des Mietverhältnisses:

• Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Einzug mit Fotos
• Melden Sie Mängel sofort dem Vermieter
• Bezahlen Sie die Miete immer pünktlich

Beim Auszug:

• Führen Sie eine gründliche Endreinigung durch
• Dokumentieren Sie den Endzustand mit Fotos
• Nehmen Sie an der Wohnungsabnahme teil
• Fordern Sie eine schriftliche Bestätigung, dass keine Forderungen bestehen
• Fragen Sie nach einer Frist für die Rückzahlung

Besondere Situationen

Tod des Mieters

Der Mietvertrag endet nicht automatisch beim Tod des Mieters (ausser dies ist explizit vereinbart). Der Vertrag und damit auch die Kaution gehen auf die Erben über. Diese können den Vertrag kündigen und erhalten die Kaution zurück, wenn keine Forderungen bestehen.

Verkauf der Liegenschaft

Wird die Liegenschaft verkauft, bleibt die Kaution bestehen. Der neue Eigentümer tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters und hat die gleichen Rechte und Pflichten bezüglich der Kaution.

Untermiete

Bei einer Untermiete kann der Hauptmieter ebenfalls eine Kaution vom Untermieter verlangen. Die gleichen gesetzlichen Regelungen gelten entsprechend.

Häufige Fehler vermeiden

❌ Kaution bar bezahlen: Zahlen Sie niemals bar – Sie haben dann keinen Nachweis

❌ Direktüberweisung an Vermieter: Die Kaution muss auf ein Sperrkonto, nicht auf das Privatkonto des Vermieters

❌ Keine Dokumentation: Fotografieren Sie die Wohnung bei Ein- und Auszug

❌ Keine schriftliche Bestätigung: Lassen Sie sich alles schriftlich bestätigen

❌ Zu schnelles Unterschreiben: Prüfen Sie den Mietvertrag genau, bevor Sie unterschreiben

Fazit: Die Mietkaution clever handhaben

Die Mietkaution ist in der Schweiz Standard bei der Wohnungsanmietung. Mit dem richtigen Wissen können Sie aber sicherstellen, dass alles korrekt abläuft:

• Maximale Höhe: Drei Bruttomonatsmieten für Wohnraum
• Sperrkonto: Pflicht bei einer Schweizer Bank, auf Ihren Namen
• Verzinsung: Die Zinsen gehören Ihnen
• Alternative: Mietkautionsversicherung bei knapper Liquidität
• Rückzahlung: Bis zu 12 Monate nach Mietende
• Dokumentation: Halten Sie alles schriftlich fest

Eine korrekt gehandhabte Mietkaution schützt beide Seiten – Mieter und Vermieter. Mit den Informationen aus diesem Ratgeber sind Sie bestens vorbereitet für Ihr nächstes Mietverhältnis in der Schweiz.